不是升息!央行「出這招」建商全趴...前3月數據驚人 專家:恐不用第五波

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
今年以來各國央行採取升息抗通膨,尤其美國聯準會鷹式升息,並啟動循環升息,已經讓美元走強,資金流向美元市場,新台幣持續走貶,近期亞股、亞幣走弱,迫使諸多國家央行採取「升息抗貶值」。至於國內未來升息幅度,是貸款族所關注的,但就過去幾波央行針對建商土建融限貸,專家坦言,「已經很傷」。
 
近兩年由於熱錢、游資氾濫,國內房地產價格全面被資金浪潮推高,因此政府陸續祭出打炒房措施,希望藉此降溫。隨著房地合一2.0上路、預售屋禁止紅單轉售,到信用管制措施、建商土建融限制,與內政部修法預售屋禁止換約等,都是政策手段。

 

建商購地貸款成數變低、土地增值空間縮減與升息融資成本增加,加上熱錢退場,今年以來房市有降溫現象。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
房市。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影

 

因此,在不動產業界中都知曉,政策影響房地產走向大於金融市場波動。不過,今年因美國聯準會走向升息循環,並預期進行縮表,等同將市場資金抽離,加上美元走強,資金大量流向美元商品。3月央行跟進升息一碼,但面對資金市場的驟變,當時就有不動產業者私下透露,「不用打炒房了,沒有資金熱錢,這局還能玩嗎?」
 
房地產貨源供給源頭的建商,目前面對這波土建融、餘屋貸款限制,已經造成購地自有資金的壓力增加。根據央行「銀行辦理受限貸款之貸款成數變化」數據,原本2020年1至9月平均購地貸款為6成9,今年3月已降到4成8;餘屋貸款也從5成1降到3成8。

 

建商購地貸款成數大幅降低,加上升息,自有資金成本增加了。圖/翻攝自國會頻道
銀行放貸成數。圖/翻攝自國會頻道

 

台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑指出,相較升息,央行針對購地貸款限制,直接增加建商自有資金的壓力,因此,今年1月央行祭出購地貸款限18個月內開工,加上貸款成數的縮減,如今已經反應出建商推案保守、代銷接案衰退的現象。
 
至於央行選擇性信用管制是否五度調整?央行總裁楊金龍12日雖提及,「未來還有精進調整空間」,並透露可再出三招,包括縮短房貸年期,降低30年期及以上房貸年限,其次,六都等特定地區自然人第二戶房貸成數限制,第三則是鎖定全台房市熱區進一步限縮貸款成數。
 
但由於邁入循環升息在即,加上熱錢正在退場,5至6月的全球金融市場、國內景氣、房市交易狀況,都未必會讓央行第二季出手祭出第五波信用管制措施,畢竟房市軟著陸才是政策核心考量。
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