瘋危老...改建變一支電梯的公寓「超陽春」公設比飆26% 專家揭2亂象

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
根據內政部統計,截至今年7月底止,北台灣核定的危老重建案共1396個,而住展雜誌統計,同期公開銷售的危老建案共約214個,僅占核定件數約15.3%。住展雜誌研發長何世昌表示,自《危老重建條例》實施至今,危老案如雨後春筍般冒出,似有取代都更之勢,但至目前為止,釋出市場銷售的危老案僅約一成五左右,意味還有極大量的危老案未公開,未來將成為推案主力之一。
 
但由於危老重建基地沒有限制,過多迷你基地重建案,可能把都會區街廓切得更零碎,讓大範圍都更難以推動。住展雜誌統計資料顯示,危老條例上路以來,北台灣共有214個危老案公開銷售,其中160個重建案位於台北市,占比約74.8%;而台北市160個危老案裡,又有37個建案基地坪數低於100坪,屬於「迷你基地」建案比率約23%。
 
基地最小危老案出現在台北市延平北路巷內,30坪土地改建5戶2房電梯公寓。圖/翻攝自GoogleMaps
最小基地危老案。圖/翻攝自GoogleMaps
 
北市諸多迷你基地危老案中,建築基地最小的建案為北市大同區「嘉源埕驛」,土地面積僅30坪,興建為五層樓電梯公寓。若以華廈來看,最小基地為大安區「大安得逸」,規劃地上7層,基地坪數僅48.09坪。
 
另外,最小基地的大樓案為北投「公園大院-樂活館」,於70.1坪土地上興建地上13層樓建築。基地面積第二小的大樓案是大安區「統創緻」,規劃地上15層樓,但土地面積僅77坪。由於危老重建案常在極小土地上興建大樓,因而「紙片屋」已成為代表標誌。
 
地上樓層數最多的危老案為板橋區「兆璞開禧」,規劃興建地上31層樓。至於地下室層數最多的是松山區「敦仰」、「鐫萃」與大同區「三豐雲極」,以上三個建案均規劃地下6層。
 
危老改建出現不少迷你屋、超小基地建案。圖/住展雜誌提供
危老改建統計。圖/住展雜誌提供
 
危老重建案因基地規模普遍不大,單一個案戶數較少,因此每戶分攤的共有部分稍高,多數危老華廈、大樓案公設比介於33至39%之間,僅極少數危老案公設比低於33%以下,其中以中正區「富享榮華」29%最低,而該案更是北台灣唯一公設比低於三成的華廈、大樓危老案。
 
住展雜誌表示,若以公寓案而言,雖然公寓大多只有一支電梯,缺乏其他的休閒設施,但公設比多在26%以上,公設比偏高;而公設比最低者為宜蘭市「文化圓鼎」,公設比約24.75%。
 
目前單一案量最大的危老案為松山區「敦仰」,總案量約150億元,反觀案量最小的危老案為新竹市東區「威尼斯行館」,案量僅約0.55億元,二者相差高達二百多倍。
 
若比較每坪單價,則台北市內開價最高的危老建案是松山區「衍見築」,平均每坪開價188萬元,最低價為北投區「一樹巷」,平均開價僅每坪53萬元,每坪平均開價高低落差超過百萬元。
 
何世昌認為,自從政府鼓勵危老重建後,危老推案潮正方興未艾,倘若《危老重建條例》解除落日條款並改為常態化,危老重建商機將更加可觀,這塊大餅勢必成為各路人馬角逐爭奪的目標,甚至可能改寫建商、代銷業的版圖。
 
他補充,一般民眾常有誤解,認為危老推不動與建商有關,其實只要同一社區住宅齊心協力,即可以自主辦理危老重建,因此老屋能否成功重建,關鍵不在建商,而在屋主身上。
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