通膨、升息、疫情衝擊 估2022年交易量年減6%至10% 經濟、疫情前景不明朗 消費者房價看法多空對峙

【民眾網綜合報導】

根據永慶房屋2022第四季網路會員調查,全台認為房價看漲的比例由上季的42%再度下降,本季為38%(圖一),較上季略減4個百分點,創9季以來新低。永慶房屋業管部協理陳賜傑指出,全球通膨攀高,各國央行貨幣緊縮態勢已確立,此外,還有地緣政治風險未除,讓經濟前景不明朗,各家經濟預測機構紛紛下調全球經濟成長率,而國內疫情也尚未看到趨緩跡象,讓消費者對房價上漲的預期逐漸冷卻,看漲比例連三降,創近9季新低紀錄。此外,看跌比例則增至31%,看漲與看跌比重差距不大,顯示在經濟與疫情前景不明朗的狀況下,消費者對於房價看法多空對峙。

本次調查也針對消費者想購屋的地區做房價看法的調查,消費者認為想購屋的地區房價過去一年房價是上漲還是下跌呢?陳賜傑說明,根據調查結果顯示,全台有34%消費者認為過去一年房價已上漲10%以上(圖二),消費者對於房價上漲的感受深刻。若觀察七大都會區對過去一年想購屋區域的房價看法,桃園以南五大都會區認為上漲10%以上占比逾三成,而新竹、台南與高雄更是超過四成,台南甚至有逼近五成消費者認為過去一年上漲10%,顯示台南消費者對於房價漲勢最有感。

那麼,消費者認為何時是最佳購屋時機(圖三)呢?陳賜傑指出,根據本次調查結果顯示,發現僅16%消費者認為2022年下半年是購屋好時機,明年甚至後年的比例都明顯高於今年下半年,顯示在經濟、疫情、地緣政治風險的不確定因素下,消費者對於房市後市仍無法看清,購屋心態轉趨保守觀望,等待市場較為明朗後才進場購屋。

陳賜傑說明,美國聯準會(FED)為抑制美國國內高漲的通膨,今年前三季已升息12碼之多,而國內央行於3月跟進升息1碼、6月升息半碼後,有鑑於國內物價指數年增率連五月突破3%,雖8月略為降至3%以內,但仍是近年來高檔,市場普遍預期央行9月將再升息。本次調查也針對國內升息的議題進行調查,本次調查期間為8月中至9月初,在央行理監事會議前,可以觀察消費者對於國內再度升息的預期。

那麼,消費者如何看待國內的升息步調呢?陳賜傑指出,根據調查結果發現,73%消費者認為前兩季升息1.5碼後,今年會再度升息,雖國內通膨狀況不若美國嚴重,但為打擊通膨與降低台美利差,也有不升不可的壓力。至於今年再升息幅度,42%消費者認為今年還會再升息半碼,但也有37%消費者認為會再升息1碼,顯示近八成消費者認為今年再升息的幅度在半碼與1碼之間(圖四)。

陳賜傑補充,美國通膨意外頑強,市場預估這波升息循環的終點利率恐達4.6%甚至更高,也就是說,目前FED已升息12碼的狀況下,要將利率調升至4.6%,至少還有5-6碼的升息空間,雖然台灣與美國政經局勢不同,但短期內高通膨難緩解,國內持續升息的壓力不小,升息幅度恐怕會超過消費者預期。

那麼,消費者對於再度升息的房貸壓力承受度是幾碼呢?調查結果顯示,79%消費者對於再升息的房貸壓力承受度在2碼內(圖五),陳賜傑表示,本次調查是在已升息1.5碼的情況下,而消費者能承受在升息的幅度僅2碼內,若以7月五大行庫購屋貸款利率1.703%推算,再升2碼就會讓購屋貸款利率站上2.2%,顯示對於有購屋需求的消費者而言,房貸利率超過2.2%,將創2008年以來新高,消費者的房貸還款負擔將過於沉重,恐怕會衝擊消費者購屋意願,而選擇放棄購屋。

前兩年受惠於低利環境與資金潮助攻,讓房市交易熱絡,自住、置產等需求強勁,加上通膨蠢動,不動產實質資產價值成為通膨洪流下之保值首選,推升購屋需求穩定成長。永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出,觀察七大都會區近二年第三季房價變化,均呈現上漲趨勢,可以發現除了雙北市外,其餘五大都會區年度漲幅均超過一成,高雄年漲22.2%最多,其次則是新竹、台南年度漲幅近二成居次,顯見近一年國內房價漲勢仍明顯。

若再進一步與上一波房價高點相比,葉凌棋補充,除了雙北市外,桃園以南五都2022年第三季房價較上波高點均有三成以上的漲幅,尤其以新竹縣市漲幅最為明顯,已較上波高點再度上漲超過六成,台南漲幅也有逾五成,桃園則與上波房價高點相比上漲四成,只有台北、新北因房價基期高,房價相對穩定。

不過,葉凌棋強調,值得注意的是,七大都會區房價季增率已出現和緩跡象,2022年第三季房價與第二季相比(圖六),除了新竹縣市仍有3%以上漲幅外,其餘六都為持平或漲幅在1%內,顯示近期房價呈現持平盤整格局,顯示在消費者對於房價看法出現對峙的狀況下,買賣雙方價格認知僵持,出現漲不動的跡象,房價已有見頂之趨勢。

根據預售屋實價登錄資料統計,統計近二年1-7月預售屋交易,今年總銷金額達7700億元,交易量為5.1萬件,與去年同期相比,件數增加33.1%,總銷金額成長46.2%,顯示交易仍熱絡。葉凌棋說明,預售屋具備低自備款、付款輕鬆、屋況新、可客變等優勢難以取代,仍是民眾購屋時的選項之一,即使近期整體房市有轉弱跡象,但不論交易件數或總銷金額仍較去年明顯成長,顯示預售交易市況仍維持高水準。

若觀察七大都會區預售交易市況,葉凌棋指出,觀察七都市況,台中交易表現最亮眼,量增三成、總銷金額成長逾六成,其次則是桃園量增27.7%,總銷成長近五成。

此外,統計近三季預售屋每月平均交易件數與總銷金額,葉凌棋說明,今年第二季全台交易件數大減47.1%,總銷金額衰退43.5%,預售屋買氣降溫,交易量大減近五成。若進一步觀察七大都會區預售交易市況,與去年第四季相比,台北、台中交易件數已腰斬,高雄交易件數、總銷衰退約六成,交易量能不及去年第四季的四成水準。

葉凌棋說明,觀察2022年1-7月全台建照量較去年同期微減1%,但仍維持高檔水位,而新屋開工則年增22%,顯示在前兩年因疫情衝擊而工料雙缺的現象,讓興建期程遞延至今年,全台房市將面臨大量興建潮,預期未來2-3年恐有大量成屋完工釋出,房市恐現超額供給。

根據預售屋新建案完工預估年份統計(圖七),葉凌棋說明,今年全台預售屋預計完工戶數約2.7萬戶,明年則暴增至5.1萬戶左右,2024年約4.4萬戶,2025年雖完工戶數續降,但也有近3.9萬戶之多,若合計2023-2025年預售屋預計完工戶數將逾13萬戶,屆時恐將出現大量賣壓湧現。若從七大都會區觀察,新北、台中新屋完工高峰期均落在2023-2025年間,三年估有2.9萬戶與2.6萬戶的預售新屋完工,而台南與高雄則有逾1萬戶新屋供給,都須特別留意,未來預售市場面臨挑戰。

葉凌棋說明,目前看來,為抑制持續攀升的通膨,各國央行升息腳步不停歇,台灣也恐難置身事外,而在高通膨、快速升息與地緣政治衝擊下,不少經濟預測機構紛紛下修全球今年與明年的經濟成長率,而國內尚有疫情升溫的不確定因素,即使一度有疫情趨緩跡象,但如同前兩年疫後的房市激情演出,在今年已不復見,加上房價、物價上漲與持續升息的交互作用下,將壓縮消費者購屋負擔能力,預估2022年房市呈現「價平量縮」格局。同時下修2022年房市交易量至31.5至32.6萬棟之間,與去年同期相比減少6%至10%左右。

圖1、民眾對未來一季(10-12月)房價看法(永慶房產集團提供)
圖2、民眾認為過去一年預計購屋地區房價漲跌幅(永慶房產集團提供)
圖3、消費者認為何時是最佳購屋時機(永慶房產集團提供)
圖4、消費者預期2022年全年將再升息幾碼(永慶房產集團提供)
圖5、消費者對房貸利率升息的壓力承受度(永慶房產集團提供)
圖6、七大都會區2022年第三季房價季變動(永慶房產集團提供)
圖7、全台預售屋預計完工戶數與占比(永慶房產集團提供)

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