央行升息效應 商仲:不動產這產品恐降溫

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
台灣央行22日召開2022年第三季理監事會議,會中再度決議調升政策利率0.125個百分點,同時提高存款準備率0.25個百分點,以協助抑制國內通膨預期心理。今年以來央行升息幅度累計達兩碼,最新重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各升至1.625%、2%及3.875%。
 
面對高於預期的通膨數據,美國聯準會於台灣時間22日凌晨宣布第三度升息3碼,並暗示將繼續升息。在全球通膨高漲的情況下,多個經濟體已加快升息步伐;在台灣,CPI年增率連續13個月超過通膨警戒線2%,所幸未來數月物價壓力可望逐漸舒緩,故央行此次僅調升政策利率半碼,以維繫物價與金融市場穩定。針對不動產貸款控管,由於7月份住宅貸款與建築貸款餘額年增率分別創下19個月、33個月以來新低,顯示房市氛圍出現轉變,央行因而未進一步調整選擇性信用管制措施。
 
升息讓商用不動產交易量縮,而全球經濟下行風險增大,不僅將約制民間投資成長力道,也會影響未來工業地產的表現。圖/世邦魏理仕提供
桃園工業地產。圖/世邦魏理仕提供
 
有鑑於全球經濟成長趨緩,終端需求降溫,央行預期台灣出口成長動能將減緩,並下修全年經濟成長率預測為3.51%。值得觀察的是,隨著全球經濟下行風險增大,越來越多廠商面臨庫存去化壓力,未來數月可能陸續有台灣企業延後投資計畫,如此情形不僅將約制民間投資成長力道,也將影響未來工業地產市場表現。
 
根據世邦魏理仕台灣研究部統計全台大型不動產交易,2022年1至8月土地及商用不動產總投資額達2289億元,較上年同期衰退20.3%。商用不動產市場得益於保險業投資數筆大型標的,前八個月交易金額共921億元,僅較去年微幅下滑4.2%。土地市場上,總成交金額逾1368億元,期間雖受惠於七月桃園航空城土地標售案的挹注,但近幾月來建商獵地速度明顯放緩,致使總成交量年減28.5%。
 
央行連續三季做出升息決策後,預估保險業投資商用不動產的最低收益率門檻將來到2.595%,對於未來保險業尋覓精華區不動產投資機會將產生不小的阻力。世邦魏理仕認為,台灣央行在年底前仍有升息的可能性,短期內壽險業要求的報酬率水準至少需達2.7%,未來數季各類型商用不動產價格走勢將趨於平緩。
 
土地市場受到央行升息、銀行放貸趨嚴等利空因素影響,預測未來幾季全台土地投資金額將維持雙位數下跌;部分地區地主對價格期待值仍高,惟潛在買方多已改採觀望態度,恐將使交易時程拉長,並抑制未來土地成交量能。
 
世邦魏理仕美國研究部預期,在美國核心通膨率接近2%目標,以及勞動市場出現降溫跡象前,聯準會將維持積極緊縮貨幣政策,同時這也意味著美國經濟達成軟著陸的機率將愈來愈低。
 
在高利率環境抑制需求、供應鏈瓶頸改善,及美元走強帶動進口商品價格調降等因素發酵下,預測美國通膨壓力可望在未來六個月內獲得紓解。世邦魏理仕預估,美國聯邦資金利率區間將在明年達到4.25%至4.50%的高峰,而金融市場緊縮和總經環境轉弱,均將導致美國不動產投資市場活動減少,且預料此一情形將維持至2023上半年。
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