每次升息就多還50萬房貸 銀行還主動降利率?數字一算:虧大了

好房網News記者唐主桂/綜合報導
 
美國聯準會9月宣布再度升息3碼,2022年累計已經升息高達12碼,連帶的也迫使台灣跟著升息半碼,今年來共計升息達2碼,對於房貸一族的影響也逐漸的發酵中,不少人就考慮是否該提前償還房貸,避免未來可能越來越重的還款壓力。
 
一名網友在PTT上發文,表示自己在央行宣布升息後,每升半碼就會提前償還50萬的本金,在這樣的狀況下,剛好可以抵銷升息所增加的房貸利息支出,不過當他提前償還第三次時,銀行卻提議,願意降低房貸利率0.05%,條件則是兩年內不得還款,否則需要支付違約金,讓他相當猶豫,究竟該不該為了這0.05%的利率答應不提前還款。
 
即使央行不斷升息,提前償還房貸也仍然不是個明智的舉動。示意圖/摘自Pixabay
有網友試算發現房貸光利息就逼近房價的1/5,認為即使是低利率還是太貴了。示意圖/摘自Pixabay
 
網友們的意見則是相當分歧,有人認為仍然應該提前還款,因為目前股市並不熱絡,資金握在手上的獲利率也不一定能夠超過房貸利率,此外,依照聯準會和央行的態度來看,未來升息的機率仍然不低,銀行所開出條件的陷阱在於限制「兩年內」;認為不該提前還款的人,則認為未來可能有降息的機會,如此一來反而失去活用資金的機會。
 
台灣今年一路升息,房貸利率的地板價從1.31%躍升至1.81%,如果以貸款1000萬元,貸款期限20年,本息平均攤還的方式來計算,每個月的房貸金額從47,386增加到49,693,每月差距2307元,一年下來就差了27,684元,即使銀行主動降低0.05%的利率,每月房貸不過只省下了233元。
 
所以提前還款到底合不合適呢?同樣的貸款條件,每升息半碼的房貸增加為583,一年增加的金額為6996元,用50萬計算的話,年報酬率約在1.4%,也就是說,只要投資報酬率超過這個數字的話,不要提前還款其實是更有利的,而這還是尚未扣除銀行主動讓利的部分。
 
理財專家林奇芬也曾建議,不主張立刻還清房貸,是因為房貸的利率是最低的,房貸的利率只有1點多%,如果多出的收入拿去做其他投資,獲利可能是5%,那就超越了房貸成本。所以,如果想要聰明的運用資金,就不要隨便拿錢去一次還清房貸,而是把那些資金留下來去做其他的投資比較有利。
 
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