房價怎麼降?他問預售、中古誰先跌...專家揪「時機點」:這幾區最明顯

好房網News記者嚴鈺雯/綜合報導
 
房市大降溫,日前就有一名網友好奇在這樣的情況下,預售屋及中古屋的房價哪個會率先下跌?問題曝光後,引起許多網友熱論。
 
原PO認為是預售屋會先降價,和他同答案的網友們分析,「中古套牢風險低很多,預售新成屋,容易追在高點,等解套都變中古屋」、「當然是預售,因為預售有銷售壓力,要努力在成屋後兩年內完銷找下一個建案推動」、「預售是期權概念,波動性大,中古偏向價值股,基期低怎麼跌?」
 
網友好奇房市降溫的情況下,預售屋及中古屋的房價哪個會先下跌。示意圖/好房網News記者林和謙攝
工一產業園區的企業進駐、將帶來龐大的人口紅利,自然也帶動大量的購屋、租屋需求。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
而覺得是中古屋先下跌的人則表示,「銷售到一半的預售案:很難降價,因為一降價,不但沒有辦法加速銷售,反而會造成前面賣出去的戶別來退戶;未開案的預售案:有可能降價,但大部分的狀況是轉成先建後售的模式。中古屋都早於預售市場先轉空,不過預售新案市場一旦下跌,時間較短,只是短期跌幅會比中古屋大很多」。
 
前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出,如今房市低迷,但多數預售案仍是價格未鬆動,中古屋房價這兩年也被拉抬;他說,不過在交易量明顯縮減、價量背離下,短期房價可能還不會變動,但中長期勢必價格會降,近2年將有大量新屋完工交屋,再加上過去累積的餘屋,恐怕一些區域出現供過於求的狀況,房價就會出現修正,也推估今年房價可能會下跌5%。
 
全球居不動產情報室總監陳炳辰表示,平均地權條例讓餘屋壓力大幅度轉向建商,且市場早有多殺多的情況,即便建商無法對已銷售建案言明降價求售,拿石頭砸腳,但讓利空間增也會是不爭事實,且還有解約限期申報的新法規,以及實價揭露透露價量的弱勢情形,倒也不見得都要建商明確的喊出新案降價,民眾實際走一遭或都已相對有感。
 
至於中古屋市場,陳炳辰認為,除了整體房市信心崩盤,成屋無法置身事外,成屋對於民眾來說就是紮實的要付出三成自備款,如今較吃香的部分只是在於可以自由交易,但要有熱潮不易,畢竟能具備動輒數百萬元的自備款實力的投資客,應也能撐過預售禁止轉讓時期,且自備款還比較低,然而當前就是沒有投資氛圍,純由自住客撐場面,都沒有價格走高的可能性。
 
整體來說,陳炳辰說,現況市場信心崩潰,建商與成屋屋主各有房貸、持有成本壓力,預售與成屋誰先誰後降價的時間間隔並不會差距太久,今年年中應都會看到價格修正的明朗結果。
 
而要觀察市場冷靜狀態,陳炳辰分析,重劃區自然是重點地帶,且重劃區鄰近都剛好為舊市區,尤其是新興價格還不穩定,卻又有高價交易風聲傳出的區域,如新北市塭仔圳、台中市北屯區的幾個重劃區,以及台南、高雄市僅依靠南科與台積電話題帶動的區域,不無將明顯可見預售案與新成屋修正、成屋回歸基本水位的機會。
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