高房價怎麼解?理事:央行應正視處理

好房網News記者林和謙/台北報導
 
去(2022)年12月中,央行第四季理監事會議中,除了對於升息與否有熱絡討論,有關房價相關議題,也有不少著墨。有理事表示,2022年以來房價上漲幅度驚人,此期間央行呼應業者,指出房市有剛性需求以及成本上升,但自2022年年初以來營造工程物價指數已下降,房價卻仍大幅上升中,目前為止,房貸集中度僅些微下降,但2021年12 月央行就未再推出新的選擇性信用管制措施,央行認為高房價與央行無關,是錯誤的政策。
 
這名理事指出,高房價不僅造成房價負擔能力惡化,並將帶動房租上漲,進一步推升通膨,且與金融穩定密切相關。央行認為高房價與央行無關,這是錯誤的政策;根據研究,台灣的房價循環領先信用的循環,表示房價的上升主要不是由銀行信用增加所驅動,這也可解釋央行選擇性信用管制措施對抑制房價效果不甚顯著;許多研究指出,台灣房價上漲多來自預期房價上漲的短期投機動機所驅動,央行應正視處理高房價的責任,不應推給其他部會。
 
去(2022)年12月中,央行第四季理監事會議中,有理事表示,央行認為高房價與央行無關,是錯誤的政策。圖/好房網News記者林和謙/攝
台經院產經資料庫總監劉佩真表示,房市交易結構上將呈現「量縮價微跌」,房市環境短中期難以明顯改善。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
另一位理事表示,央行職責是維護金融穩定,關注的重點在於房價會不會危及金融穩定,央行選擇性信用管制不是以控制房價為主,而是關注不動產信用對金融穩定的影響,但房市問題,央行仍持續關注。近期國內房價高漲,根據營造工程物價統計,缺工、缺料等供給面成本高是原因之一。另外因廠商投資而帶動地方購屋需求以及看漲房價的預期心理,致出現炒作現象,因此政府推出「健全房地產市場方案」,各部會由需求面、供給面、制度面來共同合作。
 
該理事認為,央行已推出四波選擇性信用管制措施,而2022年以來緊縮貨幣政策也有助強化選擇性信用管制措施成效;各主要國家升息是因應高通膨,抑制房價是附帶的。央行希望房市能夠軟著陸,因房市硬著陸帶來的傷害很大,到時政府得動用更多政策工具來拯救房市。
 
這位理事表示,近期中國房市就是一例;另1989至1990年間日本央行以大幅升息處理房地產問題,導致不動產價格崩跌,經濟陷入長期停滯。央行會密切關注國內不動產市場對金融穩定的影響,隨時滾動檢討選擇性信用管制措施。
 
另外針對貨幣政策部分,央行理監事也有許多討論,有理事認為,考量通膨預期至關重要,對貨幣政策決策有很大的助益,通膨若拖得愈久,愈容易使民眾通膨預期攀升,宜積極應對台灣通膨問題。因此,認同升息正確的方向,但升息 1 碼較為適當。
 
有理事指出,關於貨幣政策利率的看法,須思考貨幣政策調整對通膨預期的影響。就下列幾點觀察,影響通膨預期的因素可能未被捕捉出來:其一、2022年名目薪資上漲幅度高,除將對通膨造成壓力外,也可能反映高通膨預期。因2022年通膨率較高,致實質性薪資微幅負成長,影響家庭可支配所得,不利未來消費及投資,故避免通膨惡化是很重要的。其二、每月至少購買 1 次及 17 項重要民生物資物價的漲幅較整體 CPI 年增率高出許多,且已持續一段期間,民眾感受深,未來家計部門的通膨預期恐越高。其三、房租上漲為推升2022年 CPI 年增率的主因之一;而房價續升,將推升房租,更不利於物價穩定。其四、M2成長率已連續 27 個月超逾參考區間6.5%的上限,而 M2 成長率設定參考區間主要是考量其對中期物價會有影響。宜檢討是否調整此區間,並與民眾溝通本行貨幣政策的執行,傳達本行重視物價上漲的問題等。至於前兩次調升存款準備率,違反央行長期以來逐步調降存款準備率的政策方向,希望能透過比較有效的利率傳導方式,例如發行定期存單或直接升息。本行應致力對抗通膨及通膨預期,希望政策利率能夠調升 1 碼。
 
央行去年第四季理監事會議,最終決議升息半碼(0.125%)!全年累計升息2.5碼,房貸族壓力更增。至於新一波選擇性信用管制仍沒有出手,央行表示,未來將持續關注不動產貸款情形與房地產市場發展情勢,並檢視管制措施的執行成效,適時檢討調整相關措施。
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